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São Paulo movimenta, sozinha, quase metade de todo o crédito imobiliário concedido no Brasil. O dado, que aparece nos relatórios da Abecip com regularidade suficiente para não causar mais surpresa, diz algo importante sobre a concentração econômica do país e sobre o papel que o mercado imobiliário paulistano ocupa nessa estrutura. Não é um setor que reflete a economia da cidade. É um setor que, em boa medida, a define.

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Em 2025, as vendas de imóveis residenciais em São Paulo bateram o maior volume em mais de uma década, segundo dados do Secovi-SP. Os lançamentos também cresceram. E o preço médio do metro quadrado seguiu em alta, superando R$ 11 mil em regiões intermediárias e chegando a patamares muito superiores em bairros consolidados da zona sul e oeste. O mercado não desacelerou. Em alguns segmentos, acelerou.

O que explica a resiliência do mercado paulistano

São Paulo tem características que tornam seu mercado imobiliário estruturalmente diferente do de qualquer outra cidade brasileira. A concentração de empregos formais de alta renda, a presença de investidores institucionais e pessoas físicas que usam o imóvel como reserva de valor, a demanda reprimida de décadas de urbanização desordenada e o volume de crédito disponível formam uma combinação que sustenta o setor mesmo em ciclos econômicos adversos.

Em 2025, o cenário foi favorável. A taxa Selic, após meses de aperto monetário, começou a dar sinais de estabilização, o que reduziu a pressão sobre o custo do financiamento imobiliário. O crédito com recursos do FGTS atingiu volumes recordes, ampliando o acesso de compradores de renda média ao mercado. E o estoque de imóveis prontos, que havia crescido nos anos anteriores, foi sendo absorvido a um ritmo mais rápido do que o esperado pelos analistas.

Vila Mariana: o bairro que concentra o que o comprador paulistano mais busca

Entre os bairros de São Paulo que registraram maior pressão de demanda em 2025, a Vila Mariana se destaca por uma combinação de atributos que o mercado passou anos tentando replicar em outras regiões sem conseguir com a mesma intensidade.

O bairro tem acesso direto às linhas 1 e 2 do metrô, o que resolve o problema de mobilidade que condiciona boa parte das decisões imobiliárias na cidade. Tem comércio de rua diversificado, restaurantes, serviços de saúde, proximidade com o Parque do Ibirapuera e uma escala urbana que ainda permite andar a pé com qualidade. Esses atributos, que demoram décadas para se consolidar, são exatamente o que faz bairros como a Vila Mariana resistirem à volatilidade do mercado e manterem demanda consistente mesmo quando o resto da cidade oscila.

Apartamento à venda na Vila Mariana raramente fica disponível por muito tempo. O giro do estoque no bairro é um dos mais rápidos da zona sul, e os lançamentos de novos empreendimentos são absorvidos com velocidade de venda acima da média da cidade. Incorporadoras que operam na região relatam listas de interesse formadas antes mesmo do lançamento formal das unidades.

O que a concentração de crédito em SP revela

Quando 40% do crédito imobiliário de um país de 215 milhões de habitantes se concentra em uma única cidade, isso não é só um dado econômico. É um retrato de como a riqueza, o emprego qualificado e o acesso ao sistema financeiro formal se distribuem no território nacional.

São Paulo atrai o crédito porque concentra o tomador com capacidade de pagamento, a garantia com valor de mercado consistente e o histórico de valorização que torna o risco aceitável para as instituições financeiras. O restante do país disputa os 60% que sobram, num cenário de acesso desigual que o mercado imobiliário reflete com precisão cirúrgica.

Isso não significa que o modelo é sustentável no longo prazo, nem que a concentração não tem custos sociais evidentes. Significa que, enquanto esse modelo persistir, São Paulo seguirá sendo o principal mercado imobiliário do país, com bairros como a Vila Mariana funcionando como epicentro de uma demanda que o estoque disponível raramente consegue satisfazer por completo.

O que esperar dos próximos meses

Os indicadores do setor para o início de 2026 apontam continuidade do ciclo de crescimento, com leve moderação no ritmo de lançamentos em algumas regiões e pressão mantida sobre o preço em bairros de alta liquidez. A Vila Mariana está entre as regiões onde essa pressão deve persistir, sustentada por demanda estrutural que não depende de ciclo econômico para existir.

Para o comprador que acompanha o mercado à espera de um momento mais favorável, o histórico recente de São Paulo oferece uma lição clara: os momentos de maior oportunidade raramente se anunciam com antecedência. Eles aparecem nos dados depois que a janela fechou.